Maggioranze Assembleari  
   
   

Di seguito vengono indicati i quorum necessari per l'approvazione di alcuni tra i più comuni argomenti di discussione nelle Assemblee Condominiali. Si ricorda che le deliberazioni adottate dall'assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche per gli assenti e i dissenzienti.

E' possibile opporsi alle delibere contrarie alla Legge o al Regolamento di Condominio tramite ricorso all'autorità giudiziaria.

 
   

   
Maggioranze minime di assemblee in 2° convocazione, 
necessarie per l’approvazione di alcuni 
tra i più usuali argomenti (1)

   

Argomento

MAGGIORANZA (1) MINIMA NECESSARIA

numerica

di valore

Acqua: modifica del sistema di distribuzione (da bocca tarata a sbocco libero senza necessità di opere di innovazione o di notevole spesa)

1/3

1/3

Amministratore: nomina, conferma e revoca

1/3+1

1/2

Antenna TV centralizzata: installazione ex novo

1/2+1

2/3

Antenna TV centralizzata: già esistente per renderla satellitare

1/3

1/3

Antenna TV: impianto satellitare

1/3

1/3

Ascensore: installazione ex novo

1/2+1

2/3

Ascensore: applicazione della gettoniera

1/3

1/3

Bilancio (preventivo o consuntivo) stato di ripartizione della spesa:

1/3

1/3

Citofoni: installazione

1/3+1

1/2

Consulente: nomina per accertamenti tecnici

1/3

1/3

Cortile: utilizzazione come parco giochi bambini (Cass. 4479/81)

1/3

1/3

Cortile: trasformazione a parcheggio

Unanimità

Esonero: Totale o parziale di un condòmino dal pagamento delle spese relative a servizi comuni (riscaldamento, acqua calda ecc.)

Unanimità (2)

Facciata: ripulitura, tinteggiatura, restauro, rifacimento con la messa in opera di quarzo plastico (Trib. Roma 9888/75; Trib. Roma 5292/79; Trib. Roma 8373/79)

1/3+1

½

Locazione dell’alloggio ex portire (Cass. 26/6/79 n. 3690 – Trib. Roma 185/72)

1/3

1/3

Liti attive e passive che esorbitano dall’attribuzione dell’Amministratore e transizioni relative

1/3 + 1

½

Portierato modifica del servizio

1/3

1/3 (3)

Portierato soppressione del servizio

1/3+1

1/2

Portone d’ingresso sostituzione con altro di metallo (salvocchè lo stabile non abbia una particolare linea architettonica – trib. Roma 2193/79)

1/3

1/3

Regolamento condominiale  (4) approvazione ex novo o modifica

1/3+1

1/2

Riparazioni straordinarie di non notevole entità (5)

1/3

1/3

Riparazioni straordinarie di notevole entità (5)

1/3+1

1/2

Riscaldamento centrale:

     -         distacco del riscaldamento comune

se il regolamento lo vieta (Cass. 10401/77)

se il regolamento non lo vieta è possibile comunicandolo all’amministratore (Cass. N. 6923/2001 - La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condòmino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima se l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio.)

-       Trasformazione sistema di alimentazione (cambiamento combustibile) senza necessità di opere di innovazione o di notevole spesa

-        Sostituzione caldaia

-        Determinazione modalità di esercizio e gestione (orario giornaliero, periodo, ecc.).

 

 

Unanimità

 

1/3

1/3

1/3

1/3

1/3

1/3

Tabelle millesimali di proprietà: approvazione, modifica o revisione

 

Unanimità

Tabelle di ripartizione spese:

Approvazione ex novo:

-         se criterio adottato conforme alla legge

-         se criterio adottato difforme da quello legale

Modifica delle tabelle contenute in regolamento contrattuale

Modifica tabelle contenute in regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea:

-       se nuovo criterio di ripartizione spese adottato conforme alla legge

-       se nuovo criterio difforme da quello legale

 

1/3+1

1/2

Unanimità

Unanimità

 

1/3+1

1/2

Unanimità

IMPRESA: sostituzione dell’impresa appaltatrice di lavori di notevole entità designata dall’assemblea (Cas. 517/82)

1/3+1

1/2

 

 

 

   

(1) La maggioranza numerica va calcolata con riguardo al numero dei partecipanti al condominio e non già a quello dei partecipanti all'assemblea (presenti o rappresentati). Quando la comunione di determinati servizi o cose è limitata ad alcuni condòmini, la formazione delle maggioranze ai fini della validità delle deliberazioni, deve computarsi con riferimento ai soli condòmini interessati. Per la validità delle deliberazioni è sempre necessario che il numero dei condòmini che hanno votato a favore sia superiore al numero dei condòmini dissenzienti e che le quote millesimali raggiungano i quorum previsti dalla legge.

 
   

(2) Salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

 
   

(3) Salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

 
   

(4) Per il disposto dall'art. 1138, ultimo comma c.c., «Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129. 1131, 1132, 1136, 1137».

 
   
(5) In assenza di un criterio normativo, l'individuazione, agli effetti del 4° comma dell'art. 1136 C.C., della «notevole entità» di una riparazione straordinaria all'edificio condominiale è quindi rimessa alla valutazione discrezionale del giudice, il quale: fonda di regola la sua convinzione tenendo conto non solo dell'ammontare in sé e per sé della spesa occorrente per la riparazione ma anche e soprattutto del rapporto tra la spesa stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie, nonché del rapporto tra la spesa di cui trattasi ed il valore dell'edificio» (Sent. Cass. 15/1982)